Konut Yatırımı
Konut, barınma ihtiyacının karşılanmasında rol oynayan fiziksel mekân olarak tanımlanabilir.
Konut piyasası; konut talep edenler ile konut arz edenlerin buluştuğu ortamlardır. Talep edenler bunu barınma ihtiyaçlarını karşılamak veya yatırım amacıyla yapabilir. Kişiler kira ödemek yerine, mevcut birikimleriyle ya da kredi kullanarak konut sahibi olmayı tercih edebilir. Yatırım amacıyla konut talebi ise kira geliri elde etmek için ve değer artışı beklentisiyle yapılır.
Konut sahibi olmak demek aslında belli bir arsaya ve o arsanın üzerindeki belirli bir yapının mülkiyetine sahip olmaktır. Konut fiyatı bu iki varlığın fiyatları toplamı olarak da değerlendirilebilir.
Konutun bulunduğu bölgenin daha çok tercih edilen bir bölge haline gelmesi arsa fiyatının artmasına ve bu sayede konutun değerlenmesine yol açar. Örneğin ulaşım imkanlarının artması o bölgeye olan talebi artırabilir. Arsa arzı için doğal bir sınır bulunur. Nüfus artışı, konut için gerekli arsaya olan talebi artıracağı için arsa fiyatlarını yukarı yönlü etkileyebilir. Ancak konutun bulunduğu bölge çeşitli nedenlerle daha az tercih edilen bir bölge haline gelebilir, bu durumda arsa fiyatı düşeceği için konut da değer kaybına uğrayabilir.
Arsa üzerindeki yapının ise belirli bir ömrü vardır. Bu yapılar zamanla yıpranır ve reel olarak değer kaybına uğrar. Bu yapılar üzerinde sonradan yapılan iyileştirmeler yapının değerini artırarak konutun değerlenmesini sağlayabilir. Konut fiyatlarını etkileyen bir diğer etken de yapı maliyetleridir. Yeni konut inşa etmenin maliyeti arttığında mevcut yapıların da fiyatları artabilir ve bu durum konut fiyatlarının artmasına yol açabilir.
Konut talebini etkileyen önemli etkenlerden biri uygun kredi imkanıdır. Belli bir birikimi bulunmayan kişilerin konut satın almak için en çok başvurduğu yöntem konut kredileridir. Kredi kullanan kişiler konut satın almanın getirdiği maliyetin yanı sıra faiz maliyetine de katlanır. Faiz oranlarındaki artış konut için katlanılan toplam maliyeti artırır, artan maliyet nedeniyle konut talebi düşer ve konut fiyatları bundan olumsuz etkilenebilir. Faiz oranlarının düşmesi konutun toplam maliyetini düşüreceği için talebin artmasına ve konut fiyatlarının yükselmesine yol açabilir.
Konut fiyatlarını etkileyen bir diğer faktör konut stokudur. Satışa hazır konut sayısının düşmesi konut fiyatlarını yukarı yönlü, satışa hazır konut sayısının artması konut fiyatlarını aşağı yönlü etkileyebilir. Konut arzı kısa vadede çok fazla değişiklik gösteremez. Bu nedenle ülkedeki fiyatların genel seviyesi arttıkça konut fiyatlarında da artış olması beklenebilir. Bununla beraber, konut fiyatını etkileyen diğer faktörlerin de etkisiyle konut fiyatları bazı dönemlerde enflasyonun üzerinde artış gösterirken, bazı dönemlerde konutlar enflasyon karşısında değer kaybedebilir.
Konut satın alma işlemi yüksek tutarlı bir ödeme yapmayı gerektirdiği için karar vermeden önce ayrıntılı bir fiyat araştırması yapılmalıdır. Konutun değeri belirlenirken, aynı bölgedeki benzer özelliklere sahip konutların satış ya da ilan fiyatları, bu konutlarla, satın alınacak konut arasındaki farklı özelliklerin fiyata olan etkileri ve ilan fiyatlarındaki pazarlık payları iyi analiz edilmelidir. Fiyatın teyit edilmesine yönelik farklı analizler de yapılabilir. Örneğin satın alınacak konutun arsasının değeri ile konutun yeniden inşası için gerekli maliyet ayrı ayrı hesaplanarak toplanabilir. Yeniden inşa maliyeti bulunduktan sonra satın alınacak konutun yapısındaki yıpranma payının da hesaplamaya dahil edilmesi önemlidir. Bir diğer teyit mekanizması da kira çarpanıdır. Bu yöntemde, bölgedeki konutların güncel piyasa fiyatları ile güncel kira getirileri bulunur ve konut için verilen paranın kira geliriyle kaç ay ya da kaç yıl sonra geri kazanılabildiği hesaplanır. Bu hesaplama o günki fiyatlar üzerinden yapılır. Örneğin o bölgede 240.000 TL tutarındaki konutlar üzerinden aylık 1.000 TL kira getirisi elde ediliyorsa, kira çarpanı 240 ay ya da 20 yıl olarak bulunur. Satın alınacak konutun ya da emsal bir konutun güncel piyasadaki aylık kira getirisi 240 ile çarpıldığında bulunan değer üzerinden konut fiyatı teyit edilebilir.
Konut satın alırken, satıcıya yapılan ödemenin yanı sıra tapu harcı ve duruma göre aracılık komisyonu ve ekspertiz ücreti ödemesi yapılması gerekir. İşlem maliyetinin yüksek olması nedeniyle konut genellikle kısa vadeli yatırıma uygun olmayabilir. Ayrıca, emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası gibi yıllık olarak ödenen giderlerin olacağı da unutulmamalıdır.
Konut satın almadan önce ayrıca tapu ya da belediyeden kaynaklı hukuki bir engel olup olmadığı araştırılmalıdır. Satın alınacak konuta ilişkin tapu sicil kaydının talep edilmesi ve konuta ilişkin haciz, ipotek, satılamaz şerhi, aile konutu şerhi, kamulaştırma şerhi, irtifak hakkı gibi unsurların olup olmadığının belirlenmesi; diğer taraftan ilgili belediye imar kayıtlarından konuta ilişkin imar durumunun, mimari projesinin, inşaat ruhsatının ve iskanının sorgulanması önemlidir. Konut satın alımıyla ilgili uzmanlık gerektiren hususlar bulunabileceği için öncesinde gayrimenkul değerleme şirketlerinden değerleme hizmeti alınması tercih edilebilir. Konut değerleme işlemi, tarafsız bir şekilde, bir konuta ilişkin fayda, nitelik, kullanım koşulları ve çevre gibi unsurların değerlendirilmesi sonucunda söz konusu konutun değerinin güvenilir bir tahminle takdir edilmesi işlemidir. Değerleme hizmeti ayrıca, konuta ilişkin tapu, belediye ve diğer idari mercilerdeki olası hukuki sorunların da ortaya çıkartılabilmesi açısından önemlidir.
Bu içerik, konkordato ilanları, konkordato talep eden firmalar, konkordato sürecindeki şirketler ve güncel konkordato kararlarını takip etmek isteyen kullanıcılar için hazırlanmıştır. Konkordatotakip.com üzerinden Türkiye genelindeki geçici mühlet kararları, kesin mühlet kararları, tasdik ve ret kararları, konkordatodan iflas kararları ve diğer konkordato süreçleri düzenli olarak takip edilebilmektedir.
